недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Препятствие продаже нанимателем

7 505 14 Блог специалиста 69
Препятствие продаже нанимателем

Хочу рассказать о нанимателях (арендаторах), которые снимают недвижимость и препятствуют продаже. Эта статья будет полезна в первую очередь продавцам/собственникам.

Многие продавцы сдающие свои объекты в найм или аренду, слышали от риэлторов рекомендации о том, что жильцов лучше выселить. Причина в том, что достаточно большое количество снимающих препятствуют продаже. Казалось бы человек проживает и, что здесь такого? Но здесь есть одна важная причина – это поиск нового жилья, а значит очередная комиссия агенту, переезд: затрата сил, времени и денег.

Жильцы могут делать вид, что где-то задерживаются и не могут приехать на показ в назначенное время, а сами на самом деле находятся дома. Я такой случай наблюдал. Стоя перед домом, я видел, как включался и выключался свет в кухне. А бывает когда жильцы всячески демонстрируют своё недовольство пришедшим на просмотр потенциальным покупателям.

Однажды у меня был в работе объект, где жильцы совмещали разные перечисленные изощрения, но они пошли дальше. Они не спускали в туалете крупные отходы жизнедеятельности, пол постоянно был липкий, разбросанные по плите кусочки еды. Один из этих жильцов (такое можно увидеть только в фильме) – толстый дядька с открытым пузом и в майке, поставил кресло перед телевизором, сидел в нём, ел чипсы и пил спрайт из 2-литровой бутылки причмокивая. Вокруг него валялись зубочистки, ушные палочки и те же чипсы. Всё это валялось на полу. Диван придвинули к балкону, полностью перегородив на него выход. Реальный фильм, наверное драма.

Ошибка продавца заключалась в том, что он решил, чтобы объект не простаивал просто так, его нужно сдать. Это был примерно 2014 год. Двухкомнатную квартиру 50,3 кв.м. в Южном Бутово (тот кусок, что напротив Щербинки), сдал он за 23 000, при том, что тогда они сдавались по 33 000, если я не путаю. Моя ошибка заключалась в том, что я не смог его убедить, что не стоит сдавать квартиру перед продажей. Поскольку он настоял, я выставил в рекламу этот объект в раздел "аренда". Наниматели оказались не только нечистоплотными, но ещё и нечестными. Они мне позвонили, разузнали, что объект действительно существует и добыли телефон собственника у консьержки. Так и вышли на собственника. Каково было моё удивление, когда продавец сообщил мне, что квартира сдана и дал мне номер телефона нанимателя. Номер он мне дал, чтобы я с ней договаривался о показах покупателям. Её телефон у меня был сохранён и я всё понял. Продавцу я пока не стал рассказывать, что произошло. Каково было её (жены толстого дядьки) удивление, когда она узнала, что объект продаётся и кого она обошла. Потом каково было удивление продавца, когда я это всё рассказал ему.

Люди приходили и уходили под впечатлениями. Цена хорошая была, но квартира просто изгажена. Одна женщина перезвонила мне и в недоумении интересовалась как так можно жить. Люди были в шоке потому, что квартира перестала соответствовать фотографиям. В принципе после второго показа началась "война" между мною и нанимателями. Сначала я говорил собственнику во, что превратилась его квартира. Он не воспринимал это всерьёз и конечно на него не подействовало, что наниматели могут препятствовать продаже. Тогда я попросил его приехать на следующий показ. Он отказался. Тогда я сфотографировал квартиру в удручающем состоянии и отправил ему фотографии. На следующий показ он приехал и был крайне зол. Вы бы видели истерики нанимателей. Люди артисты и клоуны. До того, как собственник увидел свою квартиру, общение между ним и нанимателями проходило по телефону так мило. А самое интересное, что женщина наниматель тоже риэлтор. Видимо риэлтор самого низкого уровня.

Удивительно, что продавец выставил их не сразу, а дал несколько дней на выезд. Выселение происходило со слезами нанимателей. Ребята, это просто был шедевр. Как хорошо они играли – и сопли, и слюни, и слёзы, и угрозы, что только от этих нерях мы не слышали. Мне вспоминается с псифака "треугольник манипуляции" – это когда один давит на другого последовательно начиная с доброго разговора переходя на жалость, а затем на угрозы, если предыдущая манипуляция не срабатывает.

Когда всё таки их "вытурили" из квартиры, сюрпризы не закончились. Квартира обросла грязью, появились тараканы, которых Я выводили две недели, потому, что их в буквальном смысле были сотни, они ползали по стенам, мебели и полу. В стояках, в радиаторах отопления, под ванной и т.д. было найдено много тухлой еды, мокрых гнилых тряпок и пр. К подоконнику основательно приклеили 5-рублёвые монеты.

Так, вот дорогие наши клиенты. Если вы задумались продавать свою недвижимость, так стоит прислушаться к специалистам, которые рассказывают вам "байки" основанные на реальных событиях. Есть двоякие люди. С вами они будут общаться уважительно, но за спиной пока вы их не видите, они будут вытворять всякое. Не все наниматели такие как те, о которых я написал, но 80% препятствуют продажам.

Если вы задумали продавать, то нужно не только выселить нанимателей, но и подготовить документы должным образом, ознакомить своего специалиста со всей информацией, чтобы он мог презентовать объект выгодно. И кстати, покупатели очень брезгливо относятся к нанимателям, хотя казалось бы какая разница, кто живёт в квартире, они или собственники.

Покупателям советую в первую очередь "покупать стены", а не поддаваться эмоциям от увиденного. Выставить нанимателей за дверь можно Продавцам в вою очередь советую приводить свои объекты в порядок, и не надеяться на то, что все покупатели "покупают стены".


Источник: Портал Рината Мангушева

Комментарии 14
Виталий22 сентября 2017, 0:55

Ринат, спасибо за замечательную историю!
Это конечно трэш - никому не пожелаешь столкнуться с такими "людьми".
Но, с другой стороны, почему Вы считаете, что наниматели должны благосклонно относиться к желанию собственника продать квартиру? Переезд, поиск нового жилья, комиссия - это все понятно. Но элементарно, почему например если я добросовестно плачу за аренду, я должен пускать посторонних людей глазеть на мой быт? Сомневаюсь, что такая обязанность прописана в договоре аренды. Все-таки "мой дом - моя крепость". Хочешь продать - прекращай договор аренды и води кого хочешь.

Ответить
Александр Мальцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 сентября 2017, 16:04

Виталий, обычно нанимателей заранее предупреждают о продаже. Это влияет на стоимость найма. Они готовы снимать дешевле, но при условии, что их будут беспокоить просмотрами. Именно это часто и является причиной нежелания быстрой продажи: живут там задешево, не хочется терять вариант.

Егор Марков22 сентября 2017, 14:03

Даже если наниматели чистоплотные, доброжелательные и прям горой за своего арендодателя - все равно могут сказать что-то невпопад (замечательная квартира, а как вовочка из квартиры выше этажом на скрипке вечером играет - заслушаться можно) на просмотре квартиры потенциальными покупателями и, тем самым, в лучшем случае дать им повод, для торга, в худшем - и вовсе сорвать продажу.

Ответить
Дмитрий Шмырин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 сентября 2017, 15:58

Арендаторы это вред для продавцов.

Однако желая выставить цену побольше, владелец обрекает себя на долгие продажи и не хочет простаивать и терять арендную плату. Это классика, за двумя зайцами.

В недавней сделке, я риелтор покупателя, обнаружив, что квартира сдается и долго продается, я был очень уверен в торге. В итоге выждав неделю, мы получили дисконт в полмиллиона. А квартира была хорошая.

Ответить
Дмитрий25 сентября 2017, 22:47

Покупал квартиру заселенную арендаторами. Настоял на выселении перед сделкой. Потом желел, т.к. приступил к ремонту только через 2 месяца (времени не было). Надо было не поддаваться эмоциям. Благо покупал стены в которых все сломал. 80тр упустил.

Ответить
Виталий Ревякин28 сентября 2017, 15:10

Хехе)) Случалось у меня и такое, что во время показа в продаваемой мною квартире, парочка пряталась в туалете с биде и совокуплялась)))

Ответить
Татьяна Тимаева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 октября 2017, 0:16

какая знакомая тема. Всегда приходится приводить в пример собственникам, которые хотят усидеть на двух стульях похожие примеры. Помню как один наниматель посчитал, что проведет показ лучше, молчу о том что в это время в квартире были все его домочадцы, начал рассказывать потенциальным покупателям всю правду матку. Пришлось настоятельно просить хозяина убрать этого экскурсовода.
Увы, и тема про грязные квартиры знакома, приходилось помогать своим клиентам отмывать после поросей-нанимателей квартиру, вроде понимаешь, что и вина не твоя, а все равно чувствуешь себя виноватым.

Ответить
Игорь Бобров2 ноября 2017, 19:23

Собственнику, который действительно хочет продать квартиру надо сделать:
1. Максимально очистить квартиру от всего лишнего: наниматели, личные вещи, старые, неисправные вещи и другой хлам. Заказать профессиональный клининг с мытьем всего. Должно быть пусто и чисто. Если невозможен хороший запах, то запах должен отсутствовать. Приезжайте на показ раньше на 10 минут, проветривайте. Яркое, хорошее освещение.
2. Подготовить полный пакет документов и хотя бы в копиях, в папке держать его в этой квартире, чтобы клиент мог ознакомиться со всей информацией. Положите рулетку, может что-то надо будет промерить. Быть готовым рассказать всю историю квартиры насколько это возможно.
3. Подготовить информацию для клиента о возможных вариантах использования квартиры. Знать где несущие, где не несущие стены, возможность перепланировки и подсказать использование квартиры для разных целевых групп.
4. Правильно позиционировать квартиру по цене. Не "по среднему". Выбрать все аналогичные объекты, выбросить из них весь шлак, неадекват и фонари развешанные риэлторами - весь мусор. Продажная цена квартиры будет по нижней цене. В подавляющем большинстве случаев все "ништяки" могут только ускорить продажу, но не поднять цену. Потом из полученной минимальной цены по рынку вычитаем комиссию, которую забрал бы риэлтор. Можно оставить 100 тыс на торг, не более. Не надо надеяться снижаться постепенно, по ситуации итд. Необходимо сразу попасть в цену. Если ваша квартира будет самая привлекательная (в том числе и по цене), то могут взять и ели не сдвинетесь. В большинстве случаев самый определяющий фактор цена! Подготовьте максимум других уступок: можно ключи отдать сразу после подписания, возьмите на себя оплату оформления и банковской ячейки (на цене квартиры это копейки), если что осталось годного в квартире отдать это бонусом. Бывает выводят на дачу старые диваны, карнизы снимают, и ершики для унитаза увозят. Не жмитесь, можно отдать весь хлам бонусом, но цену удержать. Это все "старая жизнь" старой квартиры. Вам это не нужно. Вам нужны деньги!
5. Отказаться от услуг всех (ВСЕХ!) риэлторов. Самостоятельно разместить объявление с хорошими фотографиями на основных, самых ходовых ресурсах. Стоимость этого ничтожна, все остальные ресурсы подтянут объявление. В любом случае в поле зрения того, кто ищет квартиру плотно Ваша попадет и с этих ресурсов. Внимание: в составе фото ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть планировка. Одна она дает информации едва ли не больше чем все остальное. Тем более, если нет идеи "продать ремонт". ВСЕХ прохиндеев, предлагающих волшебное фотографирование или какие-то свои отдельные базы и секретные ресурсы отшивайте. Купить хорошую квартиру такая же задача как и продать квартиру и если будет реальный клиент то все равно его к вам приведут. За исключением мошенничества с двойной комиссией, но зачем вам эти жулики.
6. Показывать квартиру всегда лично. Не оставлять ключи ни соседям, ни знакомым, никому - только лично. Купите бахилы, не заставляйте клиентов разуваться. Кстати в этом месте можно и сказать, что квартиры после клининга, обычно покупатель это оценит. Очень сильно стараться подстроиться под клиента и показать квартиру в удобное для него время. Кстати в схеме с риэлтором этот вопрос усложняется. В лучшем случае он не приезжает и вы показываете все равно сами, а в худшем начинает двигать показ под свой график а то и под свою лень.
7. Не парьтесь насчет оформления. В схеме с банковской ячейкой, а тем более с ипотекой итд. продавец самое защищенное лицо. Все документы дадут в банке. В конце концов можете заказать сопровождение отдельно (это намного дешевле).

Продавал самостоятельно по такой схеме несколько квартир и всегда это было быстро и нормально по цене (с учетом, что риэлторам платить не надо. Кто-то скажет, что с риелтором можно было сэкономить время, но это не так. Все равно весь пакет документов будете готовить Вы. Ни один риелтор за вас справку из ПНД и НД не возьмет. Лучше чем вы никто вашу квартиру не покажет. Ни один риелтор без вас в режиме реального времени не утрясет все вопросы в покупателем и не "влюбит" покупателя в вашу квартиру! Мотивация, желание, "горящие глаза", немного трудолюбия, немного удачи, и Вы с высокой вероятностью продадите свою квартиру в реально короткий срок.

Удачи Вам в продаже!

Ответить
Евгений Рафалович25 февраля 2018, 21:53

Игорь, спасибо! Не написать не мог. Продаю трешку уже год (2 собственника: я и соседка) с арендаторами (но иначе мы не можем, пенсионеры и коммуналку мы не тянем). Дело в том, что продажа не идет вообще (с осени ни одного просмотра), хотя цена в регионе-районе на 200-300 ниже аналогов. Продаю сам, стою и поднимаю на всех сайтах (и лучших и не очень). Написал потому, что более ТОЛКОВЫХ советов (так просто сформулированных) не видел. Спасибо за эти советы, Вам также удачи в делах!

Михаил5 ноября 2017, 11:57

Игорь совершенно с вами согласен. В большинстве случаев привлечение риелтора это зло для собственника и потеря денег. Нет ничего такого в сделке чего бы не мог сделать сам собственник. Продавая и покупая свои квартиры много раз сталкивался с глупыми (к примеру даже не знающими чем отличается юридическое сопровождение от юридического обеспечения) и безответственными ( предлагающими просмотр и показ когда ему удобно) риелторами. Совет собственникам - лучше и ответственнее чем вы сами за вас никто не сделает. Риелтор не несет никакой ответственности за последствия сделки, его цель получить с вас немалые деньги навешав вам лапшу на уши. Лучше забыть такое слово риелтор и делать все самому

Ответить
Валера6 ноября 2017, 14:47

Игорь, Михаил. Все верно и по существу. Риэлторы лишь создают проблемы с целью увеличения своего необоснованного гонорара.

Ответить
Игорь Бобров6 ноября 2017, 16:49

Ну вот, уже три непопулярных мнения для данного форума. Это, некоторым образом, "риэлторский" форум. Обычно здесь один из риэлторов пишет как глупый собственник, покупатель, наймодатель, наниматель (подчеркнуть нужное) создал кучу проблем, загнал вопрос в тупик. А он (риэлтор) из всего этого с блеском выпутался, но только потому, что именно он настоящий профессионал. Все остальные коллеги по цеху его начинают подхваливать (но не сильно, чтоб не подумалось, что автор профессиональнее их), обязательно напишут, что у них было похоже, круче, точно так же, но совсем по другому (нужное подчеркнуть). А если вдруг возникнет мнение прямо противоположное, особенно клиентское, то типовые ответы следующие: 1. Это потому что вы без риэлтора (попробуйте сами стричься и лечить самому себе зубы). 2. Это потому, что вы выбрали неправильного (непрофессионального, дешевого итд). риэлтора 3. Это потому, что вы сами мешали риэлтору. 4. "Сам дурак" (Нужное опять же подчеркнуть). Прислушивайтесь к клиентам господа риэлторы. В любом бизнесе ценна обратная связь. Организуйте какой-нибудь союз, да хоть Росриэлтсоюз. Специальность вымирает в том виде как она сейчас. Нужна глобальная перезагрузка этого бизнеса и профессии. Вот вам и тема для блога - дарю.А то пишете фигню, про дядьку с голым пузом - вот проблема-то....

Ответить
Валентина11 ноября 2017, 13:12

Игорь, Михаил полностью согласна с Вами! Со стороны покупателя это тоже работает. Покупала квартиры без риэлторов. Проблем не было. Встречала на пути и профи. Но все желание сотрудничать проходило от мысли, что они все равно не несут ответственности НИКАКОЙ. Платили только за помощь в оформлении.

Ответить
Игорь Бобров11 ноября 2017, 16:31

Валентина, по покупке чуть-чуть сложнее в плане проверки квартиры. Все-таки Продавец самое защищенное лицо в сделке, так как деньги проверит банк и обеспечит их передачу через банковскую ячейку. С квартирой могут быть осложнения по обременениям и оспариваниям сделки. Причем, расторжение сделки и возврат квартиры совсем не означает возврат денег (даже при полной цене в договоре). Поэтому при самостоятельной покупке квартиры надо все же обладать квалификацией по ее проверке. Но во-первых, не боги горшки обжигают и риэлтор для этого не нужен, во-вторых, кто бы что ни говорил, а никакой юридической ответственности риэлтор не несет (а без договорной ответственности это все пустословие), в третьих простая услуга проверки объекта стоит не так дорого,. В конце концов есть страхование титула... А уж если Вы ипотечник (а сейчас количество сделок с ипотекой уже приблизилось к 80%), то банк сам проверит всё и вся (неоднократно бывал и на одной стороне и на другой).

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru