недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Вся Россия 2 328 25

Здравствуйте.

Не могу определится. Какой НДФЛ мне придётся заплатить при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2004г. Хочу продать сейчас. Использовал в предпринимательской деятельности. В налоговой говорят, что в данной ситуации, срок владения имуществом значения не имеет. Коэффициент 0,7 не применяется. Согласно письма минфина, вычеты тоже не принимаются. По КС 9млн. Реально за 3 млн. Неужели придётся платить 13% с КС?

Советы 25
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 марта 2018, 18:45

Ваша недвижимость никак не связана с коэффициентом 0,7 и всем тем, что связано с законом от 01.01.2016 года. Чтобы понять возникает налог с продажи или нет - нужно ответить на некоторые вопросы. "Использовал в предпринимательской деятельности. " - это ещё не приговор :)). Как использовал, когда? И многое другое, готов с Вами поговорить, в рамках форума долго будем разбираться. С уважением, Арман!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 марта 2018, 18:49

Все, что касается КС актуально только для тех объектов, где право собственности возникло после 01.01.2016. У Вас все в рамках выбранной для ИП системы налогообложения.

михаил21 марта 2018, 19:29

Сейчас уже просто как физлицо.

михаил21 марта 2018, 19:40

В налоговой посоветовали снова открыть ИП на УСН и продать при 6% с КС. Потом снова закрыть ИП.

михаил21 марта 2018, 19:27

Использовал как магазин. До 01.02.2018. Сейчас ИП закрыл.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 марта 2018, 0:10

Почитайте Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 мая 2017 г. № 03-04-05/31030.

михаил22 марта 2018, 8:27

Спасибо. Да. Мне в налоговой тоже дали похожее письмо от 15 августа 2017г. № 03-04-05/52220, 11 августа 2017г. № 03-04-05/51705.

Леонид Астров

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 марта 2018, 1:40

К сделкам с коммерческой недвижимостью не применяются вычеты, касающиеся жилой недвижимости, но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть. Если в 2004 году объект приобретался по цене 3 млн.р. и более, и Вы его сейчас продаете за эти же деньги, то дохода нет.

михаил22 марта 2018, 8:40

Благодарю. Т.е. есть надежда, что налог надо платить не с кадастровой стоимости, а с договора купли-продажи? Есть какие-то доказательства, что кадастровая стоимость применяется к обьектам, приобретенным после 01,01,2016г.?
Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. Т.к. якобы, они были учтены при ведении предпринимательской деятельности. Хотя я работал на ЕНВД, где учитывается только площадь торгового зала.

михаил22 марта 2018, 9:01

И все же, совет от налоговой, что бы снова открыть ИП на упрощёнке, а потом продать помещение, имеет право быть хорошим? В любом случае я плачу лишь 6%. Или есть подводные камни?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 марта 2018, 10:05

"Для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты"), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2)."
Михаил, если Вы применяете упрощёнку 6 %, то можете забыть про это : "но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть."
А если у Вас ИП на общем режиме налогообложения, то есть, есть возможность применить формулу: "доход - расход", то тогда - пожалуйста! Нужно посчитать, что Вам выгодно, если выгодно учесть 1,5 млн., то никаких упрощёнок, если выгодно заплатить 6 % с цены по договору, с выручки, а не с прибыли, то тогда упрорщёнка.
"Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. " Почему они это сказали? Потому что упрощёнка!
Подумайте, может есть смысл не открывать ИП обратно? Заплатить как физик 13 % с разницы продажи и покупки (1,5 млн). Считайте - выбирайте !!! Удачи Вам!!!

михаил22 марта 2018, 10:31

Я вынужден сделать вывод, что не примут мои расходы на покупку ни как физ лицу, ни как ИП на общей. И, как Вы говорите, на УСН, тем более.

Арман, так ведь не возьмут с него уже, как с физика! Т.е. возьмут. 13% возьмут. Но вычесть расходы не дадут. Другое дело, что с 2004 годом приобретения он может указать в договоре к-п любую удобную для него сумму. Или надо делать новое ИП не на УСН, а с налогообложением 15% и применением системы доход минус расход, тогда сумму приобретения можно будет вычесть.
Вообще, еще недавно утверждали, что если ИП закрыл и в том налоговом периоде, в котором состоялась продажа, не использовал помещение в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи должен учитываться, как доход физического лица со всеми вычетами по срокам владения. Но сейчас это могли изменить. Если у Вас есть время и Вы не использовали в этом году магазин, как ИП, то попробуйте сами написать в УФНС письмо с вопросом на тему закрытия. А инспекторам в налоговой не верьте - они часто специально жонглируют законами, чтобы взять побольше налога.
Михаил, кадастровая стоимость к Вашему объекту не применяется на основании пункта 3 ст. 4 ФЗ-382 - найдите и вникните.

михаил22 марта 2018, 10:38

Мне бы только как доказать налоговой, что процент я должен платить не с КС, а договора купли-продажи…

Михаил, перечитайте мой коммент - пока Вы свой писали, я свой подредактировала - там есть теперь ссылка.

михаил22 марта 2018, 11:28

Спасибо огромное, Ирина!
В пункт 3 ст. 4 ФЗ-382 сходил. Все, вроде, так.
Теперь схожу в налоговую, попробую им это объяснить. А письмо писать - ждать до 30-ти дней.
Как будут результаты, отпишусь.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 марта 2018, 10:59

На мой взгляд, это как раз то самый случай, кода отрывок из письма, который смущает Михаила - носит сугубо рекомендательный характер )))).
"Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме."
На практике всё иначе, более того если Михаил продаст в следующем налоговом периоде как физ. лицо, то вовсе может уйти от уплаты налога на вполне законном основании, а были случаи, когда хватало перерыва - два, три месяца! Кому как повезёт с инспектором :)))).
Или возврат на ИП, а налоговую базу выбирайте из расчёта собственной экономии. Я бы не вернулся туда, куда многим и не следовало и вовсе заходить. Кому-то ИП действительно было необходимо, но к сожалению не всем, но почему-то массово хлынули в эти дебри, не разбираясь лично им это нужно или нет. С уважением, Арман!

михаил22 марта 2018, 11:33

Спасибо, Арман. У меня нет даже двух месяцев перерыва. И не хочется надеяться на везение с инспектором. Вдруг, у него будет плохое настроение. )
А был я ИП больше 20-ти лет. И было это мне, видимо, необходимо. )

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 марта 2018, 11:42

Думаю, информации достаточно, теперь можно сделать правильный выбор!
Да, ещё: "на инспектора надейся, а сам не плошай!" :))). Удачи!!!

михаил24 марта 2018, 13:05

Еще раз, спасибо Ирина!
Сходил, где-то на третьем уровне подтвердили. Правда, устно. Но, это уже гораздо лучше, чем нет.
Подал на ИП, выберу УСН с 6%., Но, в торопях, указал ОКВД 68,20,2. Теперь, видимо, придется добавлять 68,10,2? Или это не существенно? Или это уже будет 13%, как НДФЛ?

Михаил))) последние Ваши вопросы - это уже не в моей компетенции, и ОКВД для меня звучит почти, как ругательство :-))
Но благодарности Вашей рада)

Пупсик24 марта 2018, 14:02

Михаил, подарите недвижимость своему близкому родственнику, который никогда не был ИП. Через 3 года родственник сможет продать недвижимость, применив все положенные вычеты для физ.лиц. Или поженитесь с покупателем. ))) Для ускорения перехода недвижимости к нему.

михаил25 марта 2018, 10:26

Не могу не согласиться с оригинальностью совета! Особенно, пожениться!

михаил25 марта 2018, 19:59

Нашел ответ.

ИП НА УСН ПРОДАЛ НЕДВИЖИМОСТЬ. КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬ ?
Минфин разъяснил, какой налог должен платить ИП на УСН, — «упрощенный» или НДФЛ, если он продал собственную недвижимость. Письмо Минфина России от 19 декабря 2017 г. № 03-11-11/84868.

Если ИП на УСН продал недвижимость, то ответ на вопрос, какой налог платить в этом случае, зависит от того, заявлял ли он продажу собственной недвижимости как вид деятельности при госрегистрации в качестве ИП.

Например, если ИП ведет деятельность по продаже недвижимости и соответствующий код ОКВЭД закреплен за ним в ЕГРИП, то с выручки от ее продажи он обязан заплатить УСН-налог. Конечно же, при условии, что проданная недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности.

Если же торговля недвижимостью не входит в перечень видов бизнеса ИП и недвижимое имущество, которое он продал, не относится к основным средствам, то с полученной от продажи суммы предприниматель должен заплатить НДФЛ.

Добавим, что предприниматель-«упрощенец» при расчете единого налога учитывает выручку от реализации любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Значит, с доходов от продажи имущества, которое было куплено до регистрации гражданина в качестве ИП, а затем использовалось в УСН-деятельности, нужно начислить «упрощенный» налог.

А вот если деятельность по продаже недвижимости, купленной до регистрации в ЕГРИП, в реестре не заявлялась, то с выручки от ее продажи придется заплатить НДФЛ.


Бизнес навигатор МСП Корпорация МСП
Сайт разработан ООО "Софт Финанс"

Супер! Там эта тонкость о недвижимости, купленной ДО регистрации ИП!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru