недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Обмен дом на квартиру: подводные камни

Вся Россия 4 691 12

Здравствуйте! Возникла такая ситуация: планируем продавать дом с участком (Раменский р-н), в собственности более 5 лет. Нашим объектом заинтересовались знакомые и предложили обмен на свою 2х комнатную квартиру в Люберецком р-не, но она у них не в собственности пока, хотят сейчас заняться приватизацией. Подскажите пожалуйста как вообще в таких ситуациях поступают, какие налоги кому светят (собственно интересует что придется нам платить с такой сделки), как правильно оформить обмен (или 2 купли-продажи) и какие есть подводные камни или минусы такого обмена. Всем большое спасибо за ваши отзывы

Советы 12
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет16 октября 2017, 18:52

У стороны, обменивающей квартиру, налог в любом случае будет, потому что для свежеприватизированной квартиры налог будет рассчитываться по новым правилам. То есть, какую бы сумму они ни указали в оценке квартиры по договору мены, им налог с её реализации насчитают с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, как ни крути, как ни играй с цифрами оценки в договоре, без налога не получится поменять. Ну, если только кадастровая стоимость их квартиры не больше, чем 1430тр. - это "подводный камень" денежный. Но при определенных условиях, налог можно оптимизировать, а при хорошем стечении обстоятельств, может, и к нулю удастся свести. Мало информации. А остальное надо смотреть по документам. Есть полный смысл обратиться к специалисту, который правильно построит сделку и этим поможет Вам сэкономить на налогах, причем сэкономить в некоторых ситуациях получается в разы больше, чем стоят услуги специалиста.

Нина16 октября 2017, 19:45

Спасибо большое за ответ, Ирина! Налог второй стороны меня не интересует, меня интересует что мне придется платить за продажу дома или покупку такой квартиры. Кадастровая за квартиру скорее всего 2 с хвостиком (у нас аналогичная квартира в этом же доме), участок с домом почти в 3 млн оценен по кадастру). Специалиста будем искать в любом случае, но уже после приватизации

Нина. Вы в шоколаде))) платить придется только за оформление. Стоимость оформления зависит в первую очередь от количества собственников в доме и в квартире - если и там, и тут по одному собственнику, то можно делать дешевую простую письменную форму договора. Если не один, то придется делать у нотариуса, а это уже дороже. Если пойдете через два договора купли-продажи между собой, то надо более тщательно, чем при мене, проверить квартиру на юр. чистоту. В любом случае советую Вам все-таки делать через мену - она безопаснее. Больше ничего конкретного сказать невозможно без документов.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 17:29

Добрый день! Возможно сделать договором мены, но только после приватизации квартиры. Мена расценивается как два договора купли-продажи. Налог будет возникать при отчуждении приватизированной квартиры до истечения минимального срока владения - трех лет. Размер налога - 13% с суммы, превышающей стандартный налоговый вычет - 1 миллион рублей, либо 13% с суммы, превышающей документально подтвержденных расходы на приобретение - тот или иной вычет используется по выбору налогоплательщика. Для определения налоговой базы, согласно письму в ФНС РФ от 27.11.2012 N ЕД-4-3/1991 каждая из сторон договора мены определяет свой доход исходя из стоимости обмениваемого имущества. В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества. Налог при отчуждении дома и участка возникать не будет.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 18:20

Почитал свой комментарий и понял, что он может быть тяжеловат для восприятия:). Другими словами: стороны договора мены в самом договоре устанавливают стоимость обмениваемого имущества. В случае с домом и участком, налог возникать не будет вообще (превышен минимально возможный срок, установленный для освобождения от уплаты НДФЛ). Если стоимость дома с участком меньше, чем стоимость квартиры, иначе говоря, вы доплачиваете, у стороны, отчуждающей квартиру будет возникать налог на эту доплату в размере 13% при условии, что будет заявлен налоговый вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение дома.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 18:53

* на приобретение квартиры а не дома. Далее, так как квартира была приобретена безвозмездно (приватизирована) у продавцов не возникает возможности заявить вычет в размере расходов на приобретение. Как итог - стандартный налоговый вычет в 1 млн и необходимость уплаты налога с суммы, его превышающей.

Нина16 октября 2017, 19:41

большое спасибо за ответ, Дмитрий! Но я еще больше запуталась) Меня интересует что мне придется платить при такой сделке: я продаю дом (более пяти лет) и покупаю квартиру (соответственно менее 3х лет). Налог второй стороны меня не очень интересует, раз предложили, значит им это выгодно :) Имеет смысл устанавливать одинаковую стоимость объектов или можно разную (например кадастровую), по кадастровой дом дороже скорее всего (у нас аналогичная квартира оценена в 2 с хвостиком, а дом с участком около 3х млн руб)

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 19:58

Да, это моя проблема, так писать, когда можно было ответить в двух строчках. При продаже участка с домом налог не возникает, при покупке квартиры у покупателя налог также не возникает. При продаже квартиры будет налог, привязанный к кадастровой стоимости, его уплата - обязанность продавца, а не ваша.

Нина16 октября 2017, 20:08

вот теперь все поняла :) Спасибо вам огромное! :)

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 18:54

Привлеките специалиста на сопровождение сделки, это недорого. Он подскажет как минимизировать налоги владельцев квартиры, писать об этом на форуме не совсем корректно. По дому с участком налогов нет.

Нина16 октября 2017, 19:37

спасибо за ответ! Меня интересуют в основном то что придется мне платить при таком обмене. Т.е. если я продаю дом и покупаю эту квартиру, то не плачу ничего, я вас правильно поняла? Специалиста привлечем, но до приватизации об этом рано думать, пока пытаюсь понять выгодно ли это мне или проще продать дом и купить что-то с большим сроком собственности

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 октября 2017, 20:08

Нина, у Вас налог в любом случае не возникает, вопрос в том, что сегодня не так уж легко найти покупателя и если Вам интересен этот вариант обмена, не стоит его упускать. Но попробуйте выставить на продажу, даже по цене повыше стоимости квартиры, которую предлагают Вам в обмен. А вдруг найдете более интересный вариант, пока будет длиться процесс приватизации.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru