недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Дольщиков обяжут принимать квартиры с недоделками?

28 126 24
Дольщиков обяжут принимать квартиры с недоделками?
Новый законопроект предлагает разбираться с претензиями по недостаткам передаваемой квартиры уже после подписания акта приема-передачи. Если закон будет принят, дольщики потеряют шанс влиять на застройщиков и качество строительства.

Против «потребительского терроризма»

Депутаты Госдумы 12 мая приняли в первом чтении законопроект, который способен кардинально изменить процесс передачи квартиры в новостройке покупателям.

Речь идет о законопроекте № 1134552-7. На момент публикации статьи текст законопроекта был недоступен, но «Интерфакс» со ссылкой на депутата Николая Коломейцева утверждает, что документ «исключает из закона о долевом строительстве положение о праве покупателя отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков в квартире».

Если законопроект будет принят, покупатель не сможет отказаться от подписания передаточного акта. Сейчас он имеет право не подписывать его — до фактического устранения застройщиком выявленных в квартире недостатков. Застройщик обязан устранить их или соразмерно снизить стоимость квартиры.

Если дольщик не подписывает акт, то расходы на коммунальные услуги несет застройщик. Кроме того, неустойку за задержку передачи квартиры, предусмотренную законом о долевом участии в строительстве (1/300 ставки рефинансирования для юрлиц или 1/150 ставки рефинансирования для физлиц), застройщик должен выплачивать до момента устранения недостатков и подписания дольщиком акта.

Инициаторы законопроекта придумали другую схему: теперь при наличии недостатков составляется акт о несоответствии, затем дольщик обязан подписать передаточный акт на квартиру, объясняет Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум».

Новый законопроект выгоден девелоперам: дополнительная мотивация для скорейшего устранения недостатков (необходимость оплаты ЖКУ и выплаты неустойки) отпадают.

Сами девелоперы объясняют, что и покупатель нынче пошел хитрый: например, специально не принимает квартиру, чтобы получить компенсацию — в итоге запускается целая система «потребительского терроризма».

Предполагается, что предложенные изменения в законодательство защитят застройщиков от подобных ситуаций.

Нарушение прав налицо

Юрист и руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков уже несколько лет встречает в ДДУ пункт, который лишает покупателя права отказаться принимать квартиру с недостатками. Иногда этот пункт получается вычеркнуть из договора, иногда — нет.

«Подобная инициатива — ущемление прав покупателя, потому что у него не остается никаких рычагов воздействия. Если раньше допускалось не подписывать передаточный акт до момента, когда все недочеты будут устранены, то теперь застройщик может просто пообещать решить проблему хоть через полгода», — уверен юрист.

В практике эксперта был случай приемки квартиры с перекошенными окнами и балконной дверью — покупатель тогда не принимал объект, пока недостаток не был устранен. Несмотря на то что наш эксперт постоянно напоминал о проблеме застройщику и требовал принять меры, процесс в общей сложности занял целый месяц.

А вот другой пример. Андрей Р. работает в сфере недвижимости, но в рассказанной им истории покупателем выступал он сам. В ходе приемки квартиры обнаружилась масса недостатков, без устранения которых Андрей отказался ее принимать. Вторая приемка была назначена через четыре месяца: менеджеры на объекте якобы потеряли ключи. Казалось бы, у застройщика было много времени, чтобы все исправить, но не тут-то было.

«Когда я понял, что из двух листов списка нареканий не исправлено почти ничего, зашел в офис управляющей компании, закрыл за собой дверь и сказал, что не уйду, пока они не начнут сегодня же менять окна. “Звоните застройщику и говорите, что я крушу вам принтеры”, — с улыбкой сказал я, сидя спокойно на диване. Ключи нашли через 10 минут, окна начали менять через час».

С момента подписания передаточного акта покупатель становится собственником — он и оплачивает ЖКУ, и несет ответственность за квартиру, уточняет Сергей Вишняков. «В свою очередь, застройщик уже ничем не стеснен — он начнет устранять нарушения, когда ему будет удобно. В конечном счете получается, что застройщик продает объекты, но не гарантирует при этом качества», — подчеркивает эксперт.

20% спорных квартир

Циан.Журнал обратился к Сергею Шевко, техническому директору компании «Стройэкспертиза», которая специализируется на независимой строительно-технической экспертизе строительных объектов, в том числе жилья. Недостатки выявляются примерно в 20% случаев, причем основной объем претензий покупателей относится к отделке (спрос на квартиры с отделкой гораздо выше).

«Сейчас возводится очень много жилых многоквартирных домов, а строительный персонал не очень квалифицированный (профессионалы стоят намного дороже!), так что недостатки действительно нередки. Некоторые застройщики списывают споры из-за этих недостатков в раздел неизбежных “боевых потерь” — в результате такая стратегия оказывается выгоднее. Конечно, подобный подход достоин порицания, но из песни слов не выкинешь — на рынке он практикуется».

По мнению эксперта, было бы правильным законодательно обязать застройщиков предоставлять покупателям исполнительную документацию (сейчас такого правила нет, и строители активно этим пользуются).

В этой документации, собранной и прошитой в один альбом, прописаны все работы, проведенные в квартире. Учитывая, что строительно-монтажные работы обычно проводят разные бригады, каждая после их завершения пишет свой отчет — все они также собраны в исполнительной документации.

В ней же есть схемы установки коммуникаций и строительных элементов, приложены сертификаты на материалы и акты о скрытых работах (скажем, о гидроизоляции в мокрых зонах). С документацией неплохо было бы ознакомиться до приема квартиры — так процесс будет более качественным и контролируемым.

Овчинка выделки не стоит?

У большинства застройщиков договор с покупателями написан таким образом, что, даже если покупатель отказывается принимать квартиру, через полтора месяца она все равно будет считаться переданной. Суд встает на сторону строителей (если недостатки позволяют проживать в квартире).

Впоследствии покупатель может потребовать исправления недостатков в новом суде, но этим правом пользуются немногие, говорит собеседник Циан.Журнала.

«Чаще всего овчинка выделки не стоит. Выполнить ремонт в квартире вообще без дефектов практически нереально, но в большинстве случаев эти дефекты относятся к разряду устранимых (и обходятся в несколько тысяч рублей). Многие покупатели понимают это и не тратят свое время на суды. Если поцарапана дверь или сколота плитка, судиться уже невыгодно. Таким образом, правило принимать квартиру с некритичными для проживания недостатками должно разгрузить систему правосудия и сократить толпу юристов, которых нанимают застройщики для разбирательств — это дополнительные траты, которые приводят к удорожанию жилья».

А еще, продолжает Сергей Шевко, примерно половина покупателей просто принимает квартиру со всеми ее недостатками — лишь бы побыстрее. Такой подход застройщики по понятным причинам приветствуют и рассчитывают на него при строительстве. Впрочем, есть и такие, кто готов биться из-за скола на плитке до конца: «Я оплатил и добьюсь надлежащего качества во что бы то ни стало» — тоже нередкая позиция.

По ту сторону баррикад

Мы попросили застройщиков прокомментировать инициативу депутатов, но почти все от комментариев отказались. Мнением согласилась поделиться лишь директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова. По ее мнению, законопроект не означает, что недоделки в квартирах не будут исправляться: девелопер по-прежнему обязан выполнять условия договора — передавать покупателям качественный объект.

«Но законопроект — основа для создания более здоровой и осознанной коммуникации между девелоперами и клиентами. Например, должны постепенно сойти на нет ситуации, когда клиент не принимает квартиру в надежде получить неустойку — на практике это оборачивается большими временными и трудовыми затратами многих подразделений застройщика: офиса заселения, клиентских менеджеров и юридических служб».

Кстати, история Андрея Р. имела продолжение. Пока застройщик тянул время, наш герой поспорил с сотрудницей управляющей компании на бутылку кьянти, что отсудит у застройщика более 100 тыс. рублей за четыре месяца просрочки.

«Отсудил 109,6 тыс. и пришел в УК с исполнительным листом и подписанным заявлением от Сбербанка о наложении ареста на счет. Проигранную бутылку сотрудница честно отдала», — вспоминает собеседник Циан.Журнала.

По словам Елены Платоновой, процесс перехода на новые правила займет много времени, но заметно снизит уровень «потребительского терроризма» — появятся более прозрачные правила взаимодействия и обоюдные требования между покупателем и застройщиком.

Очевидное несовершенство законопроекта

Законопроект существенно снижает уровень правовой защиты дольщиков, но не отменяет обязанности застройщика устранять недостатки, выявленные в переданной квартире. Соответствующая обязанность девелопера закреплена как в законе о правах потребителя, так и в законе об участии в долевом строительстве.

Впрочем, и застройщикам есть что сказать: по их мнению, потребители порой используют свои права не самым честным путем. Выходит, законодательство все же требует вмешательства — главное, чтобы оно обошлось без перекосов.

Разработанный законопроект в том виде, в котором он представлен, мягко говоря, сыроватый, считает Александр Моор, глава Всероссийского центра национальной строительной политики. В России много умельцев по-разному трактовать нормы закона и, если четко не прописать направления, то последуют манипуляции, которые потом сделают ситуацию еще хуже.

«Необходимо доработать, например, акт приемки, прописав в нем все виды незаконченных работ, а также сроки, в которые эти работы должны быть закончены. Если сроки будут нарушены, тогда дольщик сможет потребовать компенсацию», — предлагает Александр Моор.

Задача депутатов — защитить дольщиков и не допустить злоупотреблений со стороны застройщиков.

Комментарии 24
Алексей14 мая 2021, 14:13

..... Один мат в их адрес. Я сейчас у МИЦ в ЖК Южное Бунино г. Москва пытаюсь принять квартиру. Из крупных недоделок полы как батут и батареи под углом установили не работают. Так вот уже 2 месяца даже не начинают исправлять, а работы им на самом деле на 3 дня. Вот что они ......... .... делают?!

Ответить
ID: 3468686814 мая 2021, 15:03

Сергей Шевко, технический директор компании «Стройэкспертиза», зарабатывает деньги на существующем сегодня правовом неравенстве участников долевого строительства. Может быть ему комплект исполнительной документации в красный коленкор переплести? «Писатели-рисователи» 214ФЗ заигрались с правами дольщиков и «унизили» застройщика до положения неграмотного дурашливого Незнайки. Строитель - это одна из самых почётных и важных специальностей, требующих инженерных знаний и умений. А застройщик- это строитель с высокой квалификацией и благородной миссией. И законы должны защищать участников строительства равноправно! А много вы с гаишниками спорите? Так у них книжечка толщиной 5мм. с картинками. И протоколы они пишут не на мелованной бумаге, не фиксируют видео высокого разрешения, не присылают на домашний адрес цветные фото с камер фиксации скорости на глянцевой бумаге. Что хотят, то и творят. Правда?

Ответить
ID: 1478304116 мая 2021, 22:00

А вот и боты подтянулись. Или живой человек по заданию, но это ещё хуже :( Те, кто дает такой текст, неужели не понимают, что только раздражают людей

ID: 3468686816 мая 2021, 22:35

А разница между ботом и живым человеком в чем? Если мнение профессионального строителя раздражает людей, то пусть раздражённые люди определятся с причиной своего раздражения или попробуют сравнить выдающиеся результаты своего труда с уровнем (желательно) развивающихся стран. Или законодательством этих стран регулирующем, в том числе, взаимоотношения участников строительства. Уверен, что ждёт Вас много чудных откровений.

ID: 1499677717 мая 2021, 11:04

Всё что вы говорите о строителях и застройщиках - в идеале хотелось бы, чтобы так оно и было )
А по факту почти везде брак и недоделки... Сразу видно, что вы не в курсе текущей обстановки в жилищном строительстве.

ID: 3468686817 мая 2021, 11:37

Создали текущую обстановку в строительстве, в том числе и жилищном, всезнающие неучи, типа министра-гитариста-губернатора-берущего-несвоё а.ме’ня, и другие лихие деятели. Например, автор 214фз п.крашенинников так его замутил, что участники очень важного во всех отношениях дела, грызутся между собой, вместо того чтобы сохранять хорошее отношение друг к другу. Повторюсь, приобретатель жилья не может называться дольщиком. Дольщик должен нести все риски в объёме вложенных средств. Почти везде брак и недоделки - это вина всех дольщиков. Закон должен защищать приобретателей жилья не от строителей, а по факту (договору, акту, чеку и т.д.), причём на любой стадии строительства, начиная со стадии принятия решения о застройке. Вряд ли вам видно, что я не в курсе текущей обстановки в жилищном строительстве.

ID: 4877493819 мая 2021, 13:59

Так может уже начать строить качественно? А то затравили бененьких. Недвиж - это ткой же продукт , как и всё остальное на рынке. Застройщикам и так здорово помогли создав все эти ДДУ. Попробуйте продавать свои "творения" не на котловане))
А так да, забашлял кто-то "слугам народным"...

ID: 3468686819 мая 2021, 14:10

ДДУ - порочный документ. А недвижимости на стадии котлована не бывает. «Забашлял» - жаргонизм и вряд ли имеет отношение к ДДУ.

santeyxxx .14 мая 2021, 16:29

Мне сразу вспомнился аналогичный "терроризм" по ОСАГО. Когда представитель союза страховщиков топил за повышение стоимости полиса из-за того, что пострадавшим не нравится компенсации в 500 рублей, на которые не то, что машину не починить, а даже до места ремонта на бензин не хватит. Они нанимают юристов и бегут в суд. В следствии чего в почти абсолютном большинстве случаев страховщики конечно суд проигрываю и платят не только стоимость фактического ремонта, но и судебные издержки (т.е. стоимость адвокатов). И вот дескать они столько платят за эти судебные издержки, что надо срочно повысить стоимость полиса. Я когда это по телеку видел у меня аж глаза чуть на лоб не полезли от такой наглости. Здесь же лобби 100%. Интересно сколько застройщики заплатили депутатам. Следующие на очереди автопром, обязывающий принимать при покупке машины, если дефекты не влияют на эксплуатацию. Ну т.е. ты обязан купить новую машину даже если она вся ржавая, мятая или исцарапанная с порванными сиденьями. Ведь на эксплуатацию не влияет. А тех, кто не будет принимать автоматически зачислять в ряды потребительских террористов. Ну обоина отваливается и окно криво висит, подумаешь....ты за эту квартиру зарплату за 10-20 лет отдаешь.

Ответить
ID: 3468686815 мая 2021, 6:55

Страховщики, застройщики, автопромовцы и прочие - это исполнители, а конечные получатели денежных средств от несовершенства законодательства, те кто их пишет (Вы верно заметили: «... конечно суд проигрываю и платят не только стоимость фактического ремонта, но и судебные издержки (т.е. стоимость адвокатов)...).

Ирина Павловна Куликова14 мая 2021, 16:52

Качество жилья отвратительное, и исполнительная документация на квартиру должна быть у каждого, 21 век на дворе, долго сканы сделать? И вообще почему у нас коммуникации в квартире делают все кому не лень? Где лицензирование деятельности? Где технический специалист от государства принимающий эти работы, на воду, электричество, внутреннюю отделку? Где официальный замеры на токсичность, радиацию, и т.п. в самих квартирах. Ну почему в России все только сам. Заплати и доделывай.

Ответить
Irina Panarina14 мая 2021, 21:42

я недавно узнала, что в Москве проведенная в 15-20 метрах под окнами домов 6-полосная скоростная автомагистраль вообще не ухудшает экологическую обстановку для жителей дома, все характеристики по уровню шума, загазованности, по всем вредным веществам, содержащихся в выхлопных газах -ВСЕ БУДЕТ в пределах допустимых значений - это нам гарантирует Мосгосстройнадзор на основании заключения Мосгосэкспертизы!Так что, боюсь, что желаемые вами "официальные замеры на токсичность, радиацию и пр" также будут в полном порядке, так как выдают их заинтересованные структуры(Роспотребнадзор ответил, что они не контролируют строительные объекты в процессе строительства-может, они могли бы быть относительно независимой структурой, но-увы!)В России коррупция и бззаконие в глобальных масштабах, только и всего! Как такой закон вообще мог появиться?Это же сущий бред, а вот поди ж ты! То есть скоро людей, выкинутых из своих нормальных квартир по закону о реновации будут засовывать просто в бетонную коробку без окон-без дверей - на законных основаниях? А почему нет?Лобби!

ID: 4877493819 мая 2021, 14:01

Потому что те, кто владеет строительными организациями и те, кто по долгу службы должен их контролировать в РФ не живут, а лишь "делают деньги".

Николай Ремизов14 мая 2021, 18:13

Крупное строительное лобби в правительстве окончательно победило дольщиков!.

Ответить
ID: 3468686815 мая 2021, 6:43

«Крупное строительное лобби» победит тогда, когда уничтожит само понятие дольщик. Покупатель не может считаться дольщиком. Так называемые юристы придумали дурацкий термин, а неясные права порождают широкое толкование закона и неограниченные возможности для защиты этих прав юристами.

ID: 1478304116 мая 2021, 22:06

Не то слово, просто удивительно, что в такое время правительство пытается не помочь/успокоить народ, а раскачать лодку (если действительно в такой редакции примут).

Сергей ТСТ14 мая 2021, 22:49

Да здравствует .. наконец то приняли закон " заплати сколько тебе скажут , а получив рот закрой " ... так честнее ... а то некоторые не сознательные граждане предъявляли , какие то претензии к уважаемым людям и компаниям ... рабы тем более ипотечные должны знать свое место ...

Ответить
ID: 7254635615 мая 2021, 1:15

Никогда не берите жилье в новострое,лучше б/у ,но там ты сам видешь,что берешь и цену поломать можно(продавцам тоже деньги сегодня нужны,а не через год) Экономить на покупке жилья не получится! Скупой платить дважды,а то и трижды!

Ответить
ID: 5795999115 мая 2021, 12:44

Ну и отлично. Глядишь, такими законами дурной фетиш на бетон и вылечим.

Сначала по реновации переселяют в дома с самым шлаковым расположением, теперь вот это.

Чем до большего количества людей дойдет, что их "собственностью" государство (с помощью законов) и застрои (с помощью своих УК, которых сложно сместить в человейниках) могут распоряжаться, как угодно, и ставить максимально возможные поборы, тем лучше.

И да, проблема с приемкой решается очень просто: покупкой готового. Если выявили при осмотре слишком дофига косяков - отказываемся от сделки.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-15 мая 2021, 12:59

Запретить долевое строительство. Только готовое жилье. Пока дом не сдан, продаж не должно быть. Пусть строят за свой счет и кредитов.

Ответить
ID: 7319392316 мая 2021, 0:04

Ну какой экстремизм, о чем они? Когда в россии люди борются за _обычные_базовые_ свои права. Работала я у одного крупного застройщика. Так вот все претензии от дольщиков были обоснованными, ибо строили из говна и палок руками не из того места.. Назвать экстремистом человека, у которого дыра через стену на улицу и который несколько месяцев добивается устранения язык не поворачивается. Тем более застройщики и раньше не гнушались односторонними актами, по ним передавали квартиры. А еще и СНиПы хотят упростить. Что же это будет вообще. Уж скорее бы тогда смерть долевому строительству.

Ответить
Максим Круглов16 мая 2021, 13:27

"Выполнить ремонт в квартире вообще без дефектов практически нереально..."А продавать квартиры за миллионы и десятки вам, двуличные е....ы, реально???! Вас никто и не просит идеально, дефект хоть и небольшой, скрытый, но будет! Доделывайте хотя бы явные косяки!!! А этого псевдоэксперта гнать, тошно от него!

Ответить
ID: 6369312918 мая 2021, 21:29

Всё ещё впереди!

Ответить
Виталий Карабабаян19 мая 2021, 22:37

Приняв такой закон, застройщики сами себе выроют яму. Ну что ж, это их право.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru